Esta afirmación surgió de un encuentro con desarrollistas, constructoras e inmobiliarias de Córdoba, que coincidieron en que la coyuntura presenta al inversor de inmuebles una posibilidad de resguardar sus dólares y de “hacer una diferencia” en relación con el valor “blue”. Los desarrollistas y los nuevos bancos.

Un grupo de desarrollistas, constructores e inmobiliarios de Córdoba describieron la situación que por estos días transita el sector. Si bien coincidieron en que el nivel de consultas por ventas ha aminorado, relativizaron el impacto negativo y/o desaceleración a la que se hace referencia últimamente, poniendo de manifiesto no sólo que se trata de una “crisis psicológica” sino más bien de un momento -en el que el mercado comenzó a reactivarse en función de los nuevos análisis que realizan los inversores en torno a la posibilidad de resguardar sus dólares en ladrillos-.

En un desayuno organizado por la agencia AG, Comercio y Justicia relevó la opinión de los especialistas, quienes enfatizaron que en virtud de la coyuntura, los principales desafíos para sostenerse y potenciar la “crisis como oportunidad” anclan en las aguas del cumplimiento, la especialización, el acercamiento con el cliente y la capacidad de gestionar una estructura empresarial apta para diseñar reingenierías en contextos donde la flexibilidad debe ser una cualidad.

“La suba del dólar genera al inversionista y al comprador buenas oportunidades, porque si semanas pasadas compraba un departamento a US$70 mil, hoy lo puede hacer a US$60 mil, quedándose con una diferencia US$10 mil en el bolsillo”, precisó Juan Pablo Baldacini, de Baldacini y Asociados, desarrollista y constructora con 15 años en el mercado. “La diferencia con el dólar ‘blue’ (a $6) es una ventaja de más o menos US$10 mil”, agregó.

Por su parte, Gabriel García Márquez, de la inmobiliaria Cuatro Raíces, subrayó que se genera un doble negocio: el financiero y el inmobiliario. “La operación sigue siendo en dólares pero pactada en pesos, lo que se traduce en relación con la diferencia con el dólar ‘blue’ en 15% menos, más 10% de descuento si la operación es en efectivo”, añadió.
Junto a sus socios Marcos Rucca y Gonzalo Echegoyen, García Márquez desestimó una caída del mercado inmobiliario, por lo contrario, indicó que las “operaciones son más de laboratorio” porque requieren de una cierta “ingeniería”, a la que los referentes no estaban acostumbrados cuando desde 2003 a 2008 las ventas vivieron un “veranito”.

“Son operaciones trianguladas, para que el cliente venda debemos calzar la operación, o sea que, lejos de paralizarse el mercado, en lugar de concretar una operación debemos procurar dos”, aportaron. Todos coincidieron en que están cerrándose operaciones a un precio de dólar que oscila entre $4,80 y $5.

Si bien Baldaccini afirmó que las consultas han menguado, remarcó que el “cliente que entra a la inmobiliaria está decidido a comprar”, alineándose a este “momento de oportunidades”.

Para Federico Novaira, de Aiassa Novaira Propuesta y Desarrollo Inmobiliario, se trata de una “crisis psicológica” propia del bombardeo de información, que lo único que genera es “más incertidumbre”.

Mercados diferentes

Los escenarios son disímiles conforme el mercado en cuestión, según disparó Lucas Salim, director de Grupo Proaco, desarrollista y constructora reconocida como la precursora del modelo de housings en Córdoba.

“Hay que dividir el mercado en productos terminados y en construcción. Hoy la gran caída de volumen de operaciones está dada por el primero, porque el que tiene una propiedad y la quiere vender pide dólar billete; a diferencia de los de los constructores, que trabajamos en pesos. En el caso de los desarrollistas tenemos que pensar cómo resguardamos el capital tierra, por caso en Buenos Aires las operaciones se concretan 15% en dólares -lo que resguarda la tierra según la incidencia promedio de su valor (más o menos US$10 mil o US$15 mil)- y el resto en pesos”, explicó.

Manifestó incluso que las oportunidades también están dadas porque el costo de los materiales -como el hierro y el hormigón- todavía no se ha movido, con lo cual, “lo que se venda a un dólar promedio de $5, todavía sigue siendo negocio”.

¿Los nuevos bancos?

“No podemos seguir creciendo a tasas chinas y frente a estas situaciones hay perdedores y ganadores. Nos estamos convirtiendo de nuevo en bancos, el cliente que no renueva el plazo fijo viene y nos compra porque cumplimos y somos más seguros que un banco”, amplió Salim. En ese orden, apuntó que el achicamiento del mercado no sólo tiene que ver con la menor demanda sino tamién con la menor oferta, en tanto un consumidor que no está urgido prefiere no desprenderse del inmueble porque “no sabe luego qué hacer con la plata”.

En momentos en que el comprador es más selectivo y se necesita de una ingeniería en la operación, los voceros plantearon que “hoy más que nunca el proyecto debe pensarse para el inversor -que compra en pozo-, quien es quien todavía tracciona el negocio”. Para la mayoría de los asistentes, el principal cliente sigue siendo el inversor, que concentra entre 60% y 70% de la cartera, y el resto responde a consumidor final. “La propuesta tiene que ser novedosa y de calidad porque, ante tanta oferta, el cliente quiere comprar algo resolutivo en relación con precio y calidad”, aportó Novaira.

En este escenario, los empresarios destacaron la necesidad de especializarse como un modo de perdurar y hacerse reconocidos en el sector. Además, es una forma de depurar los costos, para mantener la estructura se requiere de una ingeniería fiscal, adminsitrativa, técnica, de compra y de construcción, según advirtió Novaira.

Sin embargo, Lucas Zunino, de Galp Inversiones, asesora de negocios y desarrollista, indica que el diseño de otros emprendimientos debe estar sujeto a las oportunidades que se barajan, con lo cual es necesario que la organización de una empresa esté preparada para efectuar “giros”.

Como parte de esa especialidad, cabe destacar que la mayoría de los empresarios se dedica al desarrollo de edificios de departamentos. “Es un negocio de escala, más fácil de manejar que otros, como el de los dúplex, que requiere de mayor control de la gente y mayor cantidad de profesionales”, graficó Marcelo Lange, de Macro Arquitectura, desarrollista de edificios y constructor de terceros.